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受贿罪律师咨询,收受房产未办过户手续是否构成受贿罪

2021-05-15 10:36:51分类:职务犯罪辩护 阅读:8756
文章导读:受贿罪律师咨询,收受房产未办过户手续是否构成受贿罪 对于低价买房受贿案件“明显低于市场的价格”标准,实践中提出了相对比例说1、绝对数额说2、数额比例结合说3、交易成本说4、等判断规则。但上述观点均存在不同程度的操作障碍。

受贿罪律师咨询,收受房产未办过户手续是否构成受贿罪    

基本案情: 

李某系某市某区建设局局长,2004年该局在开发一房地产时,李某采取定向议标等方式让某房地产开发商戴某的工程公司顺利中标,取得了该商品房的承建权。在工程完工时,李某向戴某索要房屋一套,戴某为了感谢李某在工程招标中的帮助,即把一套面积为90平方米(当时价格为11万余元)房屋的钥匙给了李某,为掩盖犯罪事实和办理房屋产权证的需要,双方还签订了虚假的房屋预售合同和房屋买卖合同,后李某将该房屋钥匙交给其女儿,由其女儿居住使用,但该房屋一直未办理房屋产权证书手续、2008年李某案发。   

意见分歧: 

李某收受的住房尚未办理产权过户手续,但交付给其女儿使用,该行为是否构成受贿罪存在不同意见,有以下三种观点

1、根据我国相关法律规定,房屋属于不动产,不同于一般动产,国家实行房屋所有权登记发证制度,未采用法定公示方式即未进行房屋产权过户的,不产生物权变动的法律后果。因此,虽然李某收受了住房,用于出租,实际控制和占有了房屋,但因未办理房产证,并为真正取得法律意义上的所有权,不构成受贿罪。  

2、因房屋未办产权过户,行贿人完全可以将房屋再次出售,受贿人的受贿行为处于不确定状态,因此认为此种行为构成受贿罪未遂。  

3、李某虽然未办理房屋产权证书,但其已经拥有了所有权包含的全部权属,即占有、使用、收益、处分。且国家有关司法解释已经明确规定了“未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的,不影响受贿的认定”,李某的行为应当以受贿罪(既遂)认定,并依照行为当时的商品房市场价格确定受贿犯罪的数额。  

意见分析: 

在对收受未办理产权过户手续的房屋案件的认定时,应当把握主客观统一原则。主客观相统一是为了体现行为性质认定上的科学性。比如,国家工作人员在事前或者事后利用职务便利为他人谋取利益,进行权财交易,主观方面存在收受具有高额市值的房屋的直接故意,客观方面也已经由本人或其特定关系人入住,严重破坏了国家公务活动的廉洁性和不可收买性,自然不能放纵,应当以受贿罪加以认定。因此,“两院”司法解释对此予以明确认定,完全符合“从严治吏”的刑事政策思想,也符合刑法的定罪原则。    

受贿罪的成立与否,应采用“控制说”进行分析,即应以行为人是否实际控制其利用职务之便索取或非法收受的他人的财物为标准。“控制说”最能全面反映犯罪结果和犯罪目的两方面的因素,也是近年来司法实务界的主流观点。笔者同意第三种意见,被告人李某构成受贿罪,并依照李某行为当时的商品房市场价格确定受贿犯罪数额。 

房产交易受贿中“价格明显较低”标准的确定        

对于低价买房受贿案件“明显低于市场的价格”标准,实践中提出了相对比例说1、绝对数额说2、数额比例结合说3、交易成本说4、等判断规则。但上述观点均存在不同程度的操作障碍。 

相对比例说最大的缺陷在于无法统一折扣比率。“明显低于”属于主观标准与实质判断,相对比例的司法确定属于客观标准与形式判断,控辩双方极易在主观与客观、实质与形式之间发生双重冲突。如果司法机关通过另行解释或者会议纪要的形式硬性规定折扣标准(例如明确8折属于“明显低于”),固然便于统一认定规则,但之于个案判断仍然无法实现个别正义。 

绝对数额说不能针对性地运用于低价买房的新型受贿方式。在均价较高或者面积较大的情况下,房屋总价必定相对较高,开发商略微优惠若干百分点,国家工作人员获利数额便相当可观。绝对数额设定太高,容易放纵受贿,绝对数额过低,又可能无效回归至“低于”标准,均会导致偏离《意见》“明显低于”标准的结果。 

数额比例结合说提出应当根据案件具体情况全面考虑不正常交易相差的金额数与比例数:国家工作人员只收一单的,相差金额至少应在5000元以上;多次采用交易形式收受贿赂的,每笔不一定要求达到5000元,但也不能要求太少;必须结合当地物价和收入水平衡量相差的比例,不能绝对化、片面化。可见,数额比例结合说不仅存在用受贿数额标准替换明显偏离市场价格标准的问题,而且集合了相对比例说与绝对数额说的操作障碍。   

 交易成本说认为以等于或低于房屋成本的价格购买房屋的,属于“明显低于”。这意味着把“明显低于市场的价格”替换为“等于或低于成本的价格”,虚置了“明显”标准,将市场价格与成本价格之间的部分剔除在刑事归责之外。[5]而此段模糊价位的犯罪性正是处于需要适用“明显低于市场的价格”予以司法判断的中间地带。    

我们认为,查办低价买房受贿罪 案件,必须重点查证房产开发商内部的优惠销售记录,通过加权平均法计算内部优惠价格,国家工作人员在此价格以下购买房屋,属于“明显低于市场的价格”,应以受贿论处。 根据《价格法》及相关价格规范性文件的规定,房地产开发商具有自主定价的市场主体权利,但该价格必须向当地价格管理部门备案。价格管理部门根据地段、楼盘质量等标准,以上述备案价格为基础计算相同档次房产的市场价格,定期发布房地产市场调节价,并确定偏离幅度。 

因此,房地产开发商的备案价格不一定与市场价格完全相符,但必定在偏离幅度的范围之内,属于合法价格。超越市场偏离幅度的房产价格属于非法价格,国家工作人员以该价格购买房屋,在价格法的层面构成违法,但司法机关并不能就此直接认定该非法价格属于“明显低于市场的价格”。由于超越市场偏离幅度的房产价格具有受贿行为的潜在痕迹,在经过价格法违法性标准的一次判断之后,还必须接受《意见》“明显低于市场的价格”犯罪性标准的二次判断。 

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日期:2021-05-15 | 所属分类:职务犯罪辩护             TAG标签:    

赵正彬律师 北京浩伟律师事务所 主任

北京市浩伟律师事务所创始人、主任、高级合伙人。中国人民大学 民商法研究生。第九届北京市律师协会专业委员会刑法专业委员会委员。第十届职务犯罪预防与刑事辩护委员会秘书长。中国法学会会员, 赵正彬律师自1996年始从事专职律师至今。自执业以来,本着“受人之托,忠人之事”的执业信念,以“至诚至真,精益求精”敬业精神,精心服务于每一位委托人。

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